高管空缺、债务承压 “地产二代”张量的千亿梦何时圆

有媒体报道称,谷健上任后,营销管理中心负责人刘婧雅、展示中心负责人莫彬、客户关系部负责人曾志峰直接向谷健汇报。


从多位高管集中离职,到两次商票逾期风波,“地产二代”张量的实地集团再度成为舆论焦点。

有知情人士向观察者网透露,近期,实地集团已任命原协信远创营销副总裁谷健为高级副总裁,主要分管集团营销工作;其他各部分负责人也均各司其职,早已从年初多位高管离职风波中回归正轨。

有媒体报道称,谷健上任后,营销管理中心负责人刘婧雅、展示中心负责人莫彬、客户关系部负责人曾志峰直接向谷健汇报。

而谷健并非直接向董事长张量汇报工作,他的直接上级是副董事长马立强。原实地地产副董事长兼总裁刘森峰离职后,相关工作由存在感并不高的马立强接替。

人才矩阵濒临崩塌

时间回到2月份,彼时有媒体报道称,实地集团半年内13位高管离职,涉及财务、投资、营销、区域总等各个方面。

具体而言,此次离职人员有副董事长兼总裁刘森峰,执行总裁兼CFO李斌,副董事长兼联席总裁罗剑威,副总裁兼成渝区域总裁张炜,资金副总裁刘军,人力行政副总裁樊全文,投资副总裁杨司贵,营销副总张羽晴, 原营销常务副总经理熊建生,人力行政中心总经理衷新伟,投资拓展中心总经理李百阳,西二区域负责人刘涛,北三区域负责人王琳。

其中,李斌为前泰禾集团CFO,已于4月份加入升龙集团,罗剑威出身万科,后来在科技独角兽企业远景科技集团也有过成功的创业经历;刘军为中海系出身,此前担任荣盛副总裁。

13人中,最重量级的无疑是身为三名执行董事之一的刘森峰。头顶“碧桂园”光环,刘森峰2019年10月加入实地集团,任公司副董事长兼总裁,负责整体物业发展及日常管理。

而事实上,在实地集团任职的一年时间内,刘森峰屡次被传出要离职的消息。在此期间,实地还极力否认,不过最终刘森峰还是选择了离开。

2月21日,实地集团发布声明称,13名前员工是在去年不同时间点离职,并非春节后集中离职。此外,大部分人员是被公司劝退,仅有两人是因个人原因辞职。并表示:“对一个快速成长中的企业,人员进出实属正常。”

而事实上,张量近三年为实地集团的发展“求贤若渴”的故事早已闻名业界,上述13名离职经理人多为其间重金聘请而来。

招股书显示,近三年企业员工成本不断攀升,至2019年已占全部支出的42.5%,达到1.98亿元,大约是营销及广告开支的1.5倍,销售佣金的2倍以上,同比大幅上涨107%。

值得一提的是,如今主持实地集团日常工作、堪称“元老”的马立强,实际上也是2017年才加入进来。

彼时,除了实地之外,张量本人还间接控制着黑洞投资、桉树空间、哈奇智能、37℃智能家居、织网通讯等公司,涉足地产、装饰、煤矿、媒体、营销、餐饮等众多领域。

同时身兼传递娱乐、脑洞科技、力量能源三家港股上市公司的实际控制人。在实地集团,身为老板的张量分身乏术,只给自己安排了一个非执行董事的位置,并明确表示不参与集团日常管理。

2017年初,张量曾引入了从未涉足地产领域的“前百度太子”李明远,任命为实地地产总裁。

同年下半年,又找来“内行人”前金辉地产总裁马立强,并任命其为实地地产副董事长,负责运营、工程、招采等诸多地产业务。

但后来,身为互联网精英的李明远在地产圈显然有些水土不服,据《财经》报道,2018年7月底,实地地产发文免去李明远实地地产总裁职务,李明远转任实地董事,分管总办、审计 、客户、品牌、社区商业、智慧城市、会员、家居等部门。

不久后,李明远正式从实地离职,马立强开始负责实地地产的日常工作。

然而马立强掌权的时间没有持续多久。2019年10月,实地地产任命原碧桂园江苏区域总裁刘森峰为副董事长兼总裁,马立强逐渐退居幕后。

直到如今,随着大批高管的离去,马立强再次被推向台前。不过,张量重金组建的人才矩阵崩塌危机,能否随着谷健的到来而顺利度过,仍是未知之数。

资金承压,两次商票违约

值得一提的是,在企业高层管理岗位仍然空缺的情况下,实地地产不久前又接连爆发了两次商票违约风波。

先是在5月7日,有市场传言称实地地产两家子公司于去年4月-8月签发的部分相关融资性票据出现拒付。这批票据由实地地产集团子公司惠州市现代城房地产发展有限公司所开具,总规模12亿元左右。

随后,实地地产在官网发布声明称,收款人山西富兴涉嫌诈骗,相关款项暂缓支付,截至5月7日,涉及逾期未兑付的商票款为5700万元。为保障持票人的利益,对于其中70%应付款项,实地地产承诺积极兑付。涉及案件的30%部分,因正在进行司法程序,实地地产将根据司法机关最终处置结果依法完善善后工作。

5月8日,实地地产集团又在其官网发布最新进展称:截至5月8日所涉及到期的商业承兑汇票,已100%承兑。同时,部分款项因涉及合作方诈骗,后续将继续配合公安机关经侦部门,推进案件侦破工作。

然而到月底,实地地产再度被曝出商票逾期兑付。

5月31日,实地集团发布公告称,公司基于诚信经营、始终积极有序兑付商票中。因小额商票的持票人较多,银行系统完成商票兑付的相关流程需要时间。为及时兑付,保障各位持票人的合法权益,建议各位持票人提前与公司联系,以免兑付手续时间被动延长。

在房地产行业,商票是运用较广的一种工具。这是一种由出票人签发,委托由银行以外承兑的付款人在指定日期无条件支付确定金额给收款人或持票人的票据。一般商票用来支付工程款和材料款,由于有兑付周期,可以节省开发商的成本。

在这个金融密集型行业,除了支付工具,商票还可以作为一种重要的融资工具。当开发商无法通过金融机构去融资,通过一定的贴息率到市场上去找资金。

近年来,随着房地产融资大环境的整体性收紧,商票因其门槛低、易操作等优势,在开发商融资工具箱中的地位迅速跃升,成为地产行业的流行融资手段。

不论真实情况如何,一月两次陷入商票兑付风波或在一定程度上反映出实地地产背后资金压力。

公开资料显示,实地集团起步于广州,自2006年创建以来,在业内从不缺乏关注度,主要是因为老板张量为富力联席董事长、总裁张力之子,与万达公子王思聪、潘石屹公子潘瑞、商业巨富之子王烁曾被合称“新京城四少”。

尽管背靠头部房企富力集团,但张量显然不愿意“躺平”,甚至不愿走父亲的老路,起对于实地的定位十分清晰——用互联网的思维来做地产,用智能化武装楼盘,一度想把实地打造成“地产界的苹果公司”。

据《财经》报道,2018年,张量一度上调了实地地产内部销售目标,剑指1200亿元。

而根据克而瑞公布数据,当年企业销售金额仅有158亿元,排名第122位;且2019年销售数据不升反降,销售额仅119.6亿元,排名也跌至153位。

直到2020年,实地销售金额才迎来一波大涨,达到257.4亿元,排在100位,但距离张量的“千亿梦”仍旧遥远。

特别是在如今“三道红线”政策之下,融资渠道逐渐收紧,房地产行业早已今非昔比。相较于规模与增速,企业的现金流和财务健康度更能引发市场关注。

公开数据显示,2017年-2019年,实地地产的净负债率分别达3809%、533%和225%,尽管已经得到巨大改善,但距离红线规定的100%净负债率仍有不小差距。

截至2019年年末,实地地产借款总额约为126.57亿元,其中需一年内偿还的短期借款为35.8亿元,而其持有现金及现金等价物约为20.39亿元,不足以覆盖短债。

雪上加霜的是,2020年11月,实地集团递交的上市申请因超过6个月而失效,至今尚未更新。

知情人士向观察者网表示,实地集团IPO正在筹备重启,但具体时间尚未确定。

不过,如何重整旗鼓、完成千亿梦、打造“地产界的苹果公司”,实地的未来仍旧迷雾重重。

有业内人士认为,无数前辈们(如其父张力)已经用行动证明了,作为资金密集、人员密集型的房地产开发行业,“简单粗暴”地开发出一栋栋普通高楼就是王道,想要打造“地产界的苹果公司”,打通互联网和房地产之间的壁垒,谈何容易?

这或许也是造成众多职业经理人来也匆匆、去也匆匆的重要原因之一。


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